El arrendamiento de locales de negocio está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como arrendamientos para uso distinto de la vivienda. Bajo esta fórmula se pretende preservar tanto los derechos de los arrendadores (propietarios) como de los arrendatarios (inquilinos) teniendo en cuenta que éstos últimos realizan una actividad económica en ellos.
Si bien no hay ninguna forma específica a la hora de celebrar estos contratos, si debemos tener en cuenta qué es lo que determina la Ley en los diferentes supuestos que se pueden dar. No habiendo un modelo de contrato estandar, si hay que considerar que es necesario que en el documento ha de aparecer correctamente identificada la finca que se arrienda, la duración del contrato y la renta inicial a pagar, además del resto de cláusulas que libremente acuerden las partes.
El arrendador tendrá derecho a fijar una fianza equivalente a dos mensualidades, esta fianza habrá de ser depositada en la Cámara de la Propiedad dependiente de la Administración Autonómica hasta la finalización del contrato y podrá ser actualizada a petición de cualquiera de las partes, si bien esta actualización no será procedente durante los cinco primeros años de contrato. El saldo de la fianza será restituido al arrendatario a la finalización del contrato.
En caso de que el propietario venda la propiedad mientras esté en vigor en contrato, el nuevo propietario deberá subrogarse a las condiciones del mismo hasta que éste finalice, excepto que dicho contrato no se encuente inscrito en el Registro de la Propiedad, en este caso el adquiriente podrá resolver el arrendamiento.
Conservación y obras de mejora
Salvo que las partes fijen unas condiciones distintas en el contrato, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a un aumento de la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en las condiciones necesarias para que éste sirva para el uso convenido, salvo que el deterioro pueda ser imputable al arrendatario.
Por otro lado, las pequeñas reparaciones que estén provocadas por el desgaste debido al uso ordinario del inmueble serán por cuenta de arrendatario.
En caso de que haya que realizar obras de conservación, el arrendatario está obligado a soportar dichas obras cuando su ejecución no pueda ser diferida hasta la finalización del contrato. En los casos en que estas obras tengan una duración superior a 20 días, podrá solicitar la disminución de la renta en proporción a la parte del local de la que se vea privado.
Adquisición preferente, cesión y subarriendo
Salvo pacto contrario, el arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo y de retracto en el caso de que el arrendador decida vender la propiedad, teniendo de esa manera un derecho de adquisición preferente frente a terceros.
De igual modo, si no hay pacto contratual que lo impida, el arrendatario podrá ceder o subarrendar el local en el que se realice una actividad empresarial o profesional. Hay que tener en cuenta que en este caso el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10% en caso de subarriendo parcial y un 20% en caso de cesión (traspaso) o subarriendo total.
Subrogación por fallecimiento del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato siempre que en ese local se ejerza una actividad empresarial o profesional y el heredero vaya a continuar con dicha actividad.
Para ejercer este derecho, habrá que notificarlo al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento.
Resolución del contrato
En caso de extinción del contrato por haber transcurrido el plazo del mismo, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por parte del arrendador. Para ello será necesario que se den los siguiente supuestos:
- Que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público.
- Que el contrato haya tenido una diuración de, al menos, cinco años.
- Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación al fin del contrato su voluntad de renovar ese contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta ajustada al precio de mercado.
La cuantía de la indemnización se fijará teniendo en cuenta los gastos de traslado al nuevo local y la posible pérdida de clientela derivada de ese traslado. Para ello se fijará una cuantía en proporción al volumen de facturación del negocio, si no existiese acuerdo sobre dicha cuantía será fijada por un sistema de arbitraje.
El arrendador puede resolver, por su parte, el contrato cuando se den alguna de las causas siguientes:
- Falta de pago de la renta o de cualquier otro gasto contemplado en el contrato (gastos de comunidad, gastos generales, etc.).
- Falta de pago de la fianza o de su actualización.
- Subarriendo o cesión de uso no consentidos.
- La realización en el local de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
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Imagen | Keneth Cruz